Voor de Begroting 2019 geldt de Meerjaren Prognose Vastgoed 2018 als uitgangspunt. Op basis van de Meerjaren Prognose Vastgoed is het totaalresultaat aan complexen becijferd op € 78,3 miljoen positief. Dit is een afname van € 4,0 miljoen ten opzichte van vorig jaar. Deze verandering wordt echter met name veroorzaakt door de tussentijdse winstname van € 13,4 miljoen op een aantal grondexploitaties. Dit conform de aangescherpte BBV wetgeving met betrekking tot tussentijdse winst name binnen grondexploitaties.

Onderbouwing van geraamde winstneming:
Bij het stelsel van baten en lasten zoals geformuleerd in het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) zijn het toerekeningbeginsel , het voorzichtigheidsbeginsel en het realisatiebeginsel essentiële uitgangspunten. Baten en lasten – en het daaruit vloeiende resultaat – moeten worden toegerekend aan de periode waarin deze zijn gerealiseerd. Bij meerjarige projecten betekent dit dat (de verwachte) winst niet pas aan het eind van het project als gerealiseerd moet worden beschouwd, maar gedurende de looptijd van het project tot stand komt en ook als zodanig moet worden verantwoord. Het verantwoorden van tussentijdse winst is daarmee geen keuze maar een verplichting die voortvloeit uit het realisatiebeginsel. Bij het bepalen van de tussentijdse winst is het wel noodzakelijk de nodige voorzichtigheid te betrachten.

In de Notitie Grondexploitatie 2016 van de commissie BBV is aangegeven op welke wijze rekening gehouden moet worden met tussentijds winst nemen bij positieve grondexploitatiecomplexen. Conform de richtlijnen van de BBV geldt de aanbeveling van de percentage of completion (POC) methode: voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd kan tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst worden genomen. Deze richtlijn is eind 2017 verder aangescherpt en betreft het geen aanbeveling meer maar een verplichting.
Gezien de vele onduidelijkheden op dit terrein zal dit verder worden uitgewerkt door de commissie BBV en vervolgens worden opgenomen in een in het najaar van 2018 te publiceren actualisatie van de Notitie Grondexploitatie. Zo mogelijk zal hier in de Nota van Uitgangspunten MPV 2019 al op worden geanticipeerd.

Wij hanteren nu het beeld van een winst name berekening op contante waarde (CW), aangezien het de huidige gemeentelijke methodiek is. Dit is een enigszins voorzichtige c.q. behoudende benadering. De winstberekening is in detail voor het eerst uitgeschreven in het Raadsbesluit van 9 juli 2018 over de MPV 2018 en zal in de eerstvolgende Nota van Uitgangspunten 2019 naar verwachting een verdieping op onderdelen ondergaan.

Projecten met een langere looptijd dan 10 jaar
De gemeente Zwolle heeft de beschikking over twee grondexploitaties die een zeer lange looptijd kennen. Het betreft de projecten: bedrijventerrein Hessenpoort (2042) en woningbouw Oude Mars (2037). Voor beide projecten is een recente vraaganalyse voorhanden en/of zal in 2018 opnieuw worden uitgevoerd. Bij deze projecten is de index voor de opbrengstenstijging (periode na 10 jaar) op nul procent gezet, waardoor er een behoedzaam beeld wordt gecreëerd. Beide projecten worden reeds binnen 10 jaar winstgevend, met inbegrip van de volledige boekwaarde. In samenspraak met het projectmanagement van beide projecten is uitvoerig beschreven waarom er is gekozen voor een langlopende grondexploitatie en dat laten we jaarlijks bekrachtigen door de raad. Wij blijven met de accountant in gesprek om de interpretatie van de richtlijnen en aanbevelingen uit de commissie BBV op een juiste waarde in te schatten. De discussie richt zich er met name op óf er voldoende toereikende beheersmaatregelen worden getroffen bij een gemotiveerde afwijking.

Rente in de grondexploitaties
De rente die mag worden toegerekend aan grondexploitaties is vanaf 2016 beperkt tot de wettelijk betaalde rente over het vreemd vermogen en sluit daarmee als uitgangspunt in belangrijke mate bij de fiscale regelgeving. Daar komt bij dat de disconteringsvoet door de ECB is vastgesteld op 2,0%.
In de begroting 2019-2022 wordt voor de grondexploitaties gerekend met een geschat omslagpercentage van 1,6%, en een discontovoet van 2,0%.
Onder de nieuwe BBV wetgeving is de renteverrekening met de grexen in tegenstelling tot de omslagrente gebaseerd op  de werkelijke rente. Dit betekent dat er een reëel risico ontstaat op de hoogte van de toe te rekenen rente. Hier anticiperen we op bij het economisch risicoprofiel, als onderdeel van de weerstandscapaciteit van vastgoed.